前几天跟一个开设计工作室的朋友吃饭，她满脸愁容地说看中了一套市区的小独栋，想买来当工作室兼展示空间，结果一聊才发现，她完全不知道以公司名义买房和个人买房完全是两套逻辑，还以为跟买住宅一样签个字就完事了，我当时就笑了,这事儿还真不是想当然就能办的。
今天就把这事儿掰开揉碎了讲清楚，不管你是正在经营一家小公司，还是打算注册公司来持有房产,这些门道都值得了解一下。
先搞清楚，公司买房到底指什么
很多人一听"公司名义买房"就犯迷糊，以为是随便找个公司营业执照就能去售楼处刷卡，实际上这里说的"公司"，指的是在中国大陆境内合法注册的企业法人，包括有限责任公司、股份有限公司等等，个体工商户在部分地区也可以，但政策差异很大,得具体情况具体看。
那公司买房和个人买房最本质的区别在哪呢？一句话概括：个人买房买的是居住权加资产，公司买房买的是经营性资产，这个定位从你掏钱那一刻就定下来了，后续的税费、持有成本、转让条件全都围着这个转。
公司买房到底要花多少钱
朋友问我最多的问题就是"公司买房是不是比个人贵很多"，答案是：购买环节确实贵一截，但贵得有道理。
先说一次性要交的钱，个人买住宅，契税根据面积和套数从1%到3%不等，90平米以下首套只要1%，但公司买房不分面积不分套数，契税统一按3%征收，这是铁板钉钉的，除此之外，还有印花税万分之五，这个金额不大,但也得算进去。
我整理了一下购买环节的主要税费对比,这样看着更直观：
| 费用项目 | 个人购买 | 公司购买 |
| 契税 | 1%-3%（按面积和套数） | 3%（统一税率） |
| 印花税 | 免征 | 05% |
| 维修基金 | 各地标准不同 | 同个人标准 |
| 房产税 | 上海重庆试点，多数暂免 | 按年缴纳，后面细说 |
看到这你可能会想，3%的契税好像也没多吓人，别急,持有阶段的成本才是大头。
房子到手之后，每年还得继续花钱
公司名下的房产,每年有两笔固定支出绕不开。
第一笔是房产税，计算方式有两种：一种是从价计征，按房产原值一次减除10%至30%后的余值，年税率1.2%；另一种是从租计征，如果房子出租了，按租金收入的12%交税，大多数自用的情况走的是从价计征这条路，举个例子，一套1000万的房子，扣除30%后余值700万，每年房产税就是8.4万，十年下来就是84万,这可不是小数目。
第二笔是城镇土地使用税，按占地面积乘以当地适用税额计算，这个各地标准差异很大，一线城市核心地段跟三四线城市能差出好几倍,具体要问当地税务局。
另外别忘了，公司持有的房产作为固定资产，每年要计提折旧，这会影响公司的账面利润，不过折旧本身不产生现金流出，属于账面上的事儿,真正要掏腰包的就是房产税和土地使用税这两项。
将来想卖掉或者转给个人，麻烦更多
朋友听到这已经开始皱眉了，但更头疼的还在后面。公司卖房的税费结构比个人复杂得多。
公司出售名下房产，涉及的主要税种包括：增值税及附加（一般纳税人9%，小规模纳税人5%）、土地增值税（四级超额累进税率，30%到60%）、企业所得税（并入公司当年利润一并计算，税率25%），还有印花税万分之五，听这些名字就够晕的了，简而言之，增值越多税越重，尤其是土地增值税那部分，增值额超过200%的部分要按60%的税率征收,非常厉害。
而且有个容易被忽略的点：公司名下的住宅不能直接过户给股东个人，如果你想把这套房子从公司转到自己名下，公司必须先卖给个人，按正常的二手房买卖流程走，所有税费一样不少，有人想用赠与或者低价转让的方式操作，但税务局有二手房交易评估价系统，低于市场价太多根本过不了审,这条路基本是堵死的。
那为啥还有人用公司名义买房
听到这你大概觉得公司买房简直是个坑，但实际上，用公司持有房产确实有一些个人买房不具备的优势,关键是你的需求匹不匹配。
第一个好处是突破限购，在很多限购城市，以公司名义买房不受户籍、社保年限这些限制，只要有合法注册的公司就能买，这对于那些已经有若干套住宅、被限购卡住但又确实有置业需求的人来说，算是一条路径，不过要注意，现在不少热点城市对公司购房也加了限制，比如要求公司注册满一定年限、纳税达到一定金额，不能买了就空置等等,政策在持续收紧。
第二个好处跟税务筹划有关，公司持有的房产，其折旧、维修费用、物业费、贷款利息等都可以计入公司成本，抵扣企业所得税，如果你公司本身经营状况不错，利润较高，通过持有房产来合理降低账面利润,是很多老板会考虑的操作。
第三个好处在于资产隔离，把房产放在公司名下，在某些情况下可以实现个人资产与经营风险的分离，不过这个涉及法律架构问题，具体效果要看公司类型、股权结构、经营范围等多种因素,不能一概而论。
实操流程到底怎么走
如果看完上面这些你还是决定走公司买房这条路,那具体步骤大致是这样的。
第一步，确认购房资格。以公司注册地所在城市的规定为准，先查清楚当地对公司购房有没有限制条件，有些城市要求公司成立满一定年限、有实际经营和纳税记录，有些则相对宽松，去住建部门的网站或者窗口问清楚,别等签了合同才发现不符合条件。
第二步，准备材料。公司买房需要的材料比个人多不少，通常包括：营业执照正副本、公章、法人代表身份证明、公司章程、股东会或董事会决议（证明公司决策层同意购买该房产）、经办人身份证明和授权委托书，这些材料不全的话,网签这关就过不去。
第三步，签合同和网签。签订商品房买卖合同时，买受人一栏填写公司全称，跟营业执照上的名字一个字都不能差，然后用公司名义申请网签,交易中心会核验公司资质和材料。
第四步，缴税和过户。拿着网签合同去税务局完税，契税3%、印花税0.05%这些前面说过的都得交齐，完税之后到不动产登记中心办理过户，拿到不动产权证书,证书上的权利人就是公司全称。
第五步，后续管理。拿到房产证不代表完事了，房产税要按时申报缴纳，通常按年计算、分期缴纳，各地具体申报期不一样，房屋的日常维护、物业费、水电费等都要以公司名义处理，发票开公司抬头,这样才能计入成本。
整个过程走下来，顺利的话一两个月能办完，但往往因为材料不齐或者政策变化会拖更久，中介如果是大品牌的一般都经手过公司购房的案子，找他们帮忙跑腿能省不少心，但自己也得盯紧每个环节，尤其是税务那块,出了差错后续更正很麻烦。
用公司名义买房子这件事，说到底没有绝对的好或不好，全看你的实际处境和长远打算，有些人用它解决了限购问题，有些人因为每年昂贵的房产税而苦不堪言，最怕的就是稀里糊涂做了决定，过几年才发现跟自己想的不一样，把该算的账算清楚，该了解的政策了解透,剩下的就是根据你自己的情况做选择了。
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我是顶级游戏娱乐的签约作者“kyadmin”！
希望本篇文章《用公司名义买房子，到底怎么操作》能对你有所帮助！
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