朋友上周末拉我去看房,说是南三环边上有个叫良辰水逸的小区，名字听着挺诗意，价格也比周边便宜一截，他心动了，但又觉得便宜没好货，非拽着我一起去转转，说实话，去之前我也好奇——这年头名字取得讲究的小区不少，真住起来又是另一回事了。
回来之后我把看到的、问到的、查到的一股脑整理出来，想着如果有人也在纠结这个小区，起码能少跑两趟冤枉路。
这小区在哪儿，出门方便吗
良辰水逸的位置属于那种“说偏不偏，说中心不中心”的地段，具体点说，在南三环和南四环之间，靠近京开高速，开车的话上三环大概七八分钟，早晚高峰会堵，但北京哪儿不堵呢，这个通勤时间在城南算是能接受的。
公共交通就比较微妙了,离得最近的地铁站是4号线公益西桥站，我实测了一下，步行大概需要15到18分钟，这个距离怎么说呢——夏天走一身汗，冬天走刚好暖和，小区门口倒是有公交站，三四条线路能接驳地铁，但如果家里有老人或者自己特别依赖地铁出行，最好亲自走一趟感受下，别光看地图上的直线距离，实际路况弯弯绕绕的。
周边生活配套倒是齐全,底商开了一排，果蔬店、小超市、药店、理发店都有，懒得做饭的时候下楼买点东西没问题，大型商超的话，往北两公里有个万达，周末逛一圈也方便。
户型是我觉得最有意思的地方
良辰水逸的户型跨度很大,从六十多平的一居到一百三十多平的三居都有，中介带我们看了三套，最直观的感受是——户型设计不太统一，有的户型方正得让人舒心，有的就感觉设计师当时可能心情不太好。
拿我们看的那套89平两居来说,客厅和主卧都朝南，采光相当不错，下午两点的阳光洒进来，整个屋子亮堂堂的，但厨房是个长条形，两个人同时操作就转不开身，喜欢做饭的人可能会觉得憋屈，另一套105平的三居倒是空间分配合理，就是卫生间是个暗卫，通风全靠排风扇。
我把比较常见的几种户型优缺点整理了一下,方便你们对照着看：
| 户型面积 | 优点 | 槽点 |
| 65-75㎡一居 | 总价低，上车门槛小 | 大部分朝北，采光一般 |
| 85-95㎡两居 | 南北通透的户型不错，得房率能到80%左右 | 厨房普遍偏窄，暗卫的概率高 |
| 105-135㎡三居 | 空间充裕，主卧带独卫 | 部分户型过道浪费面积，客厅朝向不统一 |
得房率这个事情中介一般不会主动提,我特意问了一下，电梯高层大概在78%到82%之间，这个数字放在北京的电梯房里算正常偏上的水平，不算坑。
住进去是什么感觉
我们在小区里转悠的时候正好碰上几个遛弯的阿姨,厚着脸皮凑上去聊了几句，一个大姐说她在这儿住了五六年，最满意的就是小区绿化。“你瞅瞅这树，搬来的时候才碗口粗，现在都长成啥样了”——她指着中心花园那片林子说，确实，良辰水逸的绿化率目测不低，有个中心水系景观，虽然我们去的时候喷泉没开，但沿岸的柳树和小路收拾得挺利索。
不过大姐也吐槽了停车的问题,小区是地上地下都有车位，但配比明显不够，晚上回来晚了就得在周边转悠找车位，这一点据说低密度住宅区域尤其明显，物业费两块多一平米，在北京商品房小区里算中等水平，保洁和安保看着都在线，但也不是那种特别精细化的管理。
还有个细节我注意到了——小区的电梯保养得一般，我们坐的那部电梯运行的时候有轻微的异响，轿厢里的广告框也有点歪，这种小毛病不影响居住，但能反映出物业的维护力度到什么程度。
这个价格到底值不值
良辰水逸目前二手房挂盘价基本在四万三到五万一平之间，楼层、装修、户型不同价差还挺大的，跟周边几个小区比，它确实便宜一些，隔壁的星河苑同等面积大概要五万五往上，瑞丽江畔也差不多这个水平。
价格低的原因我分析有这么几点：一是楼龄上来了，最早的一批楼是2008年前后交付的，到现在十五六年了，外立面虽然没到破旧的程度，但和新盘的差距肉眼可见；二是地铁不算近，在“地铁就是硬通货”的北京楼市里这一点比较吃亏；三是学区一般般，对口的小学和初中在丰台区排不上第一梯队，有学位需求的家庭可能会因此犹豫。
但换个角度想,如果你是对学区没硬要求、预算又有限的刚需，这个价格买到这个地段和居住品质，性价比其实不低，毕竟南三环到南四环之间，五万以下能挑的楼盘真不多。
有些问题你得提前想清楚
看房的时候中介不怎么主动说的事情,我替你们留意了几个：
- 隔音：老一点的楼栋隔音普遍反应一般，如果楼上邻居不太注意，脚步声和桌椅拖动声可能会比较明显，对声音敏感的话，选房的时候尽量看顶层或者去实地敲敲墙。
- 供暖：小区是集中供暖，但部分住户反映供暖温度不太均衡，边户冬天会偏冷一些，这个是好多老小区的通病，不算大毛病但冬天确实影响舒适度。
- 转手周期：我看了一下成交记录，良辰水逸的房子挂出来到成交平均需要三四个月，不算快，如果你将来有置换打算，这个流动性问题值得掂量掂量。
- 房龄对贷款的影响：个别楼栋房龄已经超过15年，公积金贷款的年限会受限制，买之前最好先问清楚自己能贷多少年，别等签约了才发现月供比预想的高。
我的真实感受
说实话,良辰水逸给我的感觉就是一个踏踏实实过日子的地方，它不惊艳，没有那种一进小区就“哇”出声的高级感，但它也不敷衍，该有的绿化、配套、物业管理都在及格线以上，对于预算够不上新盘、又不想住到六环外的人来说，这个小区是值得放进备选清单里的。
但前提是你能接受它的不完美——地铁要走一段路，户型需要仔细挑，停车位得靠抢，冬天暖气可能不太给力，如果这些你都能包容，那它回馈给你的是一个相对从容的月供和一个住起来还算舒服的家。
朋友最后也没当场做决定,说要回去跟家里人再商量商量，不过我看他表情，八成是心动了，走的时候他嘀咕了一句：“这大概就是那种，住进去之后会觉得还行吧的房子。”
我觉得他概括得挺准的。
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评论列表（4条）
我是顶级游戏娱乐的签约作者“kyadmin”！
希望本篇文章《良辰水逸这房子到底怎么样？我替你去探了个底》能对你有所帮助！
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